Dylai paratoi CDLl gynnwys datblygu a phrofi opsiynau ar gyfer cyflawni lefelau gwahanol o ddosbarthu twf.  Y rheswm am hynny ydyw  i adnabod sut y gellid gwireddu datblygiad yn ardal y cynllun i wireddu anghenion preswylwyr presennol ac i'r dyfodol,  tra byddid ar yr un pryd yn gostwng drwg effeithiau datblygu  ar bobl a'r amgylchedd.

Mae'n bwysig fod yr holl opsiynau a ystyrir yn y cam hwnnw'n realistig i'r CDLl, ac felly bydd yn rhaid i gynigion amgen fod yn:

• rhesymol, drwy fod yn gynigion amgen cyraeddadwy y gellid eu gweithredu a'u bod yn realistig mewn perthynas â pholisi cenedlaethol
• berthynol i amcanion y cynllun
• rhai o fewn  sgôp daearyddol y cynllun mewn perthynas â dosbarthiad  datblygiadau penodol i ardal CDLl Conwy .

Gwnaed opsiynau AC ar y cam Strategaeth a Ffefrir o'r CDLl.  Mae paragraffau 2.25 i 2.29 yr adroddiad hwn yn nodi'r camau hynny'n gryno a'r adroddiad AC a baratowyd.  Mae  adroddiad llawn yr  AC  yr Opsiynau a'r Strategaeth a Ffefrir (Mehefin 2006) ar gael gan y Cyngor.  Mae'r adroddiad yn cynnwys mwy o fanylion o'r broses a chanfyddiadau'r AC o'r opsiynau fel ag yr oeddynt ar y pryd, a sut yr ystyriwyd beth ddeilliai pe cymerwyd  y dull gweithredu o  'ddal ati heb wneud dim newydd'.  Ystyriodd yr AC yr opsiynau  a hefyd y modd yr aed ati i gael yr opsiynau hynny, i asesu a oedd hyn wedi ei sylfaenu ar dystiolaeth dda.    

Mae trafodaeth lawnach o'r opsiynau yn rhan o'r adroddiad AC  ar y Strategaeth a Ffefrir, ac ar gael gan y Cyngor.  Bu'r arfarnu cynharach hwn hefyd edrych ar yr opsiynau twf economaidd.

Edrychodd  yr arfarniad cynaliadwyedd o opsiynau ar y gwahaniaeth cyffredinol o ran cynaliadwyedd wrth fynd ar drywydd twf uchel, canolig ac isel. Nid yw’r arfarniad hwn yn seiliedig ar y gwir angen am ddatblygu yng Nghonwy na’r lefelau twf gwirioneddol a nodwyd. Fodd bynnag, mae’n gyfrwng defnyddiol i ddangos prif effeithiau twf ar ddatblygiad.  Nid yw'r cam hwn o'r AC yn ailadrodd arfarniad y swyddogion nac arfarniadau o fersiynau blaenorol y CDLl. Yn hytrach, y diben yw ystyried  mewn modd cyffredinol  beth yw ymhlygiadau cynaliadwyedd  ymgyrraedd at raddfeydd twf uwch neu is na'r opsiwn a ffefrir.

Yr opsiwn a ffefrir yw  6,800 annedd i’w codi yng Nghonwy rhwng 2007 a 2022.  Cyfartaledd o 453 y flwyddyn yw hyn.  Mae'r  CDLl yn nodi fod yna'n barod 2224 annedd (sydd wedi cael caniatâd cynllunio) ac felly y gellid cychwyn eu hadeiladu neu sydd eisoes wedi eu gorffen.  Dim ond ar y deuparth sy’n weddill o’r datblygiadau tai y gall y CDLl gael dylanwad.  Dim ond oddeutu 4,600 o gartrefi yw hyn,  o'r rhain clustnodir dim ond 2520 i'r CDLl i’w archwilio gan y cyhoedd a 1812 ar hap-safleoedd heb eu neilltuo (ffigurau yn nhabl HOU1a).

Y lefel twf blaenorol fu’n sail i CDLl 2009 i’w archwilio gan y cyhoedd oedd 420 o gartrefi newydd y flwyddyn. Mae’r ffigur yma’n weddol isel am fwrdeistref o’r maint hwn, ond ychydig yn uwch na’r hyn a gwblhawyd yn y blynyddoedd cynt. 

Mae’r enillion tai sylfaenol yn weddol isel yn adroddiadau cynnar ar opsiynau twf. Nid yw ond ychydig yn uwch na’r isaf ond un a ystyriwyd.  Byddai cyfradd dwf uwch yn peri rhai effeithiau niweidiol ymddangosiadol, a fyddai'n amlwg yn cynyddu gyda lefel uwch o dwf yn y nifer o dai a godid. Mae'r drwg effeithiau ar ddatblygiad cynaliadwy o gael twf uwch yn cynnwys:

• Lefel uwch o ddefnydd o adnoddau yn ystod yr adeiladu a defnyddio'r tai yn y  dyfodol, er hynny pe na byddid yn codi tai newydd yng Nghonwy y mae'n debygol y byddai rhai'n cael eu hadeiladu prun bynnag y tu allan i derfynau'r sir
• Gofyn am fwy o dir, gyda'r tebygrwydd o gael mwy o effaith ar ansawdd tirwedd, tir amaethyddol a bywyd gwyllt
• Newidiadau  posibl i gymeriad cymunedau o godi tai ar raddfa fwy, byddai hyn yn dibynnu ar leoliad twf a chymeriad presennol  y cymunedau a fyddai yno

Fodd bynnag, gallai fod yna ymhlygiadau cadarnhaol i dwf uwch:

• Gall twf newydd roi'r lefel ‘critigol’ poblogaeth angenrheidiol i gynnal siopau lleol, gwasanaethau ac adnoddau cymunedol.  Gallai hyn gynnwys ysgolion pentref lleol, fodd bynnag, mae tystiolaeth a gasglwyd gan y Cyngor yn awgrymu mai ond lefel o dwf uchel iawn fyddai'n sicrhau y byddai rhai o'r ysgolion pentref hynny'n goroesi yn y tymor hir.
• Gall tai newydd gael eu defnyddio i hybu adfywio cymunedau, gall hyn gynnwys cyfraniadau cynllunio i fedru sicrhau isadeiledd newydd ac adnoddau cymunedol
• Mae mwy o dwf tai yn debygol o olygu mwy o dai fforddiadwy, byddai hyn hefyd yn dibynnu ar y polisïau a luniwyd i geisio helpu cael tai fforddiadwy newydd
• Gan fod cymaint o dir i godi tai yng Nghonwy wedi ei ddynodi yn barod, byddai opsiwn twf uwch yn gallu cael ei ddefnyddio i neilltuo safleoedd newydd i ddatblygu a fyddai'n cydweddu'n fwy gyda strategaeth ofodol gynaliadwy, byddai hyn yn fuddiol i wrthweithio unrhyw faterion â photensial negyddol cysylltiedig â chaniatâd cynllunio sy'n bod yn barod sydd bellach heb fod yn gweddu ag amcanion datblygu cynaliadwy
• Byddai twf adeiladu tai mwy yn caniatáu cyfleoedd i neilltuo safleoedd ar gyfer ymestyniadau trefol mawr.  Byddai hyn yn llesol i greu cymunedau newydd lled hunangynhaliol cynaliadwy yng Nghonwy.  Gallai'r math yma o safle gael ei gynllunio i gyflawni amrediad o fuddion cynaliadwyedd o adnoddau cymunedol i gyfleoedd ar gyfer cynhyrchu ynni neu wres cymunedol neu o fewn ardal. 

Gall fod graddfeydd is o dwf hefyd fod yn fanteisiol ac anfanteisiol i ddatblygu cynaliadwy.  Mae budd potensial yn cynnwys:

• Llai o ddefnydd o dir yn fodd i helpu gwarchod tirwedd ac amgylchedd naturiol Conwy
• gyfuno gyda chodi tai at anghenion lleol byddai lefelau is o dwf yn gallu helpu cynnal cymeriad cymunedau pentrefi llai a'r Gymraeg
• Llai o ddefnyddio adnoddau yng Nghonwy, er y byddai'n debygol y byddai tai'n cael eu codi mewn mannau eraill i ddiwallu angen

Mae yna hefyd anfanteision potensial:

• Byddai'n anos gweithredu strategaeth ofodol lwyddiannus gynaliadwy,  gan fod dewisiadau yn gyfyngedig drwy'r lefelau twf yr ymrwymwyd iddynt eisoes. Er enghraifft, gallai twf uwch helpu lleoli mwy o dai mewn mannau a glustnodwyd ar gyfer twf economaidd i greu patrymau cymunedol ac amgylcheddol cynaliadwy o ran patrymau cymudo.
• Llai o dai yn cael eu codi yn debygol i wneud tai'n llai fforddiadwy.  Byddai hyn yn cael ei achosi'n uniongyrchol drwy beri bod llai o dai fforddiadwy yn cael eu codi i gyfarfod ag anghenion lleol, gyda gofyn am dai yn y stoc bresennol yn parhau o du rhai'n ymddeol neu rai'n prynu ail gartrefi o fannau tu allan i'r sir. Byddai hyn yn codi prisiau tai yn lleol.
• Byddai lefelau twf llai yn yr ardal yn ddemograffaidd yn peri bod llai o amrywiaeth yn y boblogaeth. Byddai hyn yn digwydd wrth i'r  boblogaeth bresennol heneiddio a phobl ifanc yn symud allan a phobl wedi ymddeol yn symud i fyw i'r sir. Bydd hyn yn cael nifer o effeithiau gwahanol yn cynnwys diffyg gweithlu at anghenion cyflogwyr lleol a newid cymunedol yng Nghonwy.
• Byddai twf llai adeiladu tai yn golygu llai o arian o gyfraniadau datblygwyr yn colli cyfleoedd o adfywio cymunedol a gwelliannau isadeiledd.

O edrych ar y lefel wirioneddol o dwf a geisir, sef 453 o gartrefi newydd y flwyddyn, gellir hefyd ganfod rhai anfanteision posibl o ran gwireddu’r weledigaeth ar gyfer dyfodol ardal y cynllun. Mae i’r cynllun arweiniad cryf o safbwynt economaidd, ac mae’n cynnwys ysgogiad gwirioneddol i’r Fwrdeistref Sirol wella’i pherfformiad economaidd. Mae hyn yn cynnwys annog twf busnesau cynhenid a buddsoddi mewnol i greu mwy o swyddi.  Fodd bynnag, er mwyn cyflawni’r amcan hwn mewn modd mwy cynaliadwy, rhaid cael tai lleol cyfatebol. 

Yn yr adolygiad allanol o dwf tai, argymhellwyd mabwysiadu’r gyfradd dwf uwch o ddarparu 7,900 o gartrefi ar gyfer y cynllun ar unwaith, heb gael darpariaeth wrth gefn. Mae angen alinio’r cyflenwad o dai a thir cyflogaeth, gan osgoi dyrannu safleoedd yn benodol ar gyfer tai neu gyflogaeth heb fod angen hynny.  Nodwyd y canlynol fel goblygiadau cynaliadwyedd y twf a ddewiswyd (6,800):

• Mae rhif isel yn peri risg na fydd y Fwrdeistref Sirol yn bodloni’r angen am dai yn y Fwrdeistref Sirol, hyd yn oed os bydd pob un o’r safleoedd yn sicrhau’r targed o 30%
• Ni fydd yn darparu ar gyfer y cynnydd a ragwelir o 310 o swyddi y flwyddyn, gan effeithio ar y gallu i gyrraedd nodau economaidd neu greu patrymau twf anghynaliadwy
• Mae’n debygol y bydd angen llai o dir ar gyfer datblygu, ac y bydd hynny’n cynorthwyo i warchod yr amgylchedd naturiol.

Os bydd y cynllun yn pennu lefel uwch o dwf (7,900) o’r cychwyn cyntaf, bydd yn gwella’r siawns o gyflenwi digon o dai fforddiadwy er mwyn diwallu anghenion. Byddai’r lefel hon hefyd yn cyflenwi digon o dai i gyrraedd targedau ar gyfer twf swyddi. Pe gellid cael safleoedd addas yng Nghonwy sy'n cadw ardaloedd o ansawdd tirwedd uchel, gall ei bod yn gweddu i fynd ar lwybr twf ychydig yn fwy. Mae gan hynny'r potensial i roi enillion cymdeithasol a economaidd i Gonwy. 

Mae'r twf a ffefrir yn uwch na'r raddfa gyflawni godi tai diweddar.  Mae'r arfarniad cynaliadwyedd yn argymell y dylid cael monitro priodol ar gwblhau codi tai a'r gweithredu ar dir y cafwyd caniatâd i godi arno. A dylai hyn ddigwydd yn rheolaidd drwy oes y cynllun.  Gan fod y CDLl yn mynd ar drywydd cyfraddau is o ddyraniadau tai, gyda dyraniad wrth gefn, mae’n hanfodol fod hyn yn cael ei reoli mewn modd sy’n caniatáu rhyddhau’r dyraniad wrth gefn hwnnw.  Trafodir pwysigrwydd rhyddhau’r dyraniad wrth gefn ym mharagraffau 9.46 i 9.58.  Bydd angen addasu’r dull o fonitro ac adolygu os nad yw tai’n cael eu cyflwyno yn ôl y disgwyl, neu os ydynt yn cael eu cyflwyno ar gyfradd rhy gyflym, fel bo modd diwygio’r CDLl i sicrhau bod datblygiadau’n cael eu cyflwyno’n unol â strategaeth ofodol gynaliadwy.

Nodir yma'r prif effeithiau  a gymerwyd yn uniongyrchol o'r adroddiad AC  y Strategaeth a Ffefrir sef:

Opsiwn 1  ‘Crynhoi twf’   - crynhoi i'r llain arfordirol

• Yn debygol o beri patrymau teithio syml i ddarparu ar gyfer gofynion bob dydd trigolion ym myd gwaith, siopau a gwasanaethau, a chreu coridor cludiant cyhoeddus syml ar hyd yr arfordir
• Byddai canfod digon o dir yn broblem botensial i ganiatáu'r lefel hon o dwf, yn enwedig mewn perthynas i amddiffyn datblygiadau yn erbyn risg llifogydd a gwarchod yr Amgylchedd Naturiol yn arbennig yn y Creuddyn. 
• Ni fyddai'r  opsiwn yn cefnogi parhad bywiogrwydd cymunedau gwledig, er y gellid caniatáu peth codi tai yn y mannau gwledig ni fyddai hynny yn ddigonol i ateb am yr anghenion lleol am dai fforddiadwy

Opsiwn 2 ‘Gwasgaru datblygiad’ - wedi ei sylfaenu ar faint presennol y boblogaeth

• Yn annhebygol o esgor ar batrymau datblygu cynaliadwy gan nad yw maint poblogaeth ynddo ei hun yn ddangosydd da o lefel y gwasanaethau a'r swyddi ar gael
• Byddai cyfran uwch o ddatblygiad y byddai hyn yn ei rhoi yn  yr ardal wledig yn gallu arwain at batrymau cymudo anghynaliadwy 

Opsiwn 3 ‘Strategaeth gymysg’ – yn adlewyrchu patrymau twf diweddar

• Mae'r rhan fwyaf o ddatblygu newydd (90%) yn y canolfannau arfordirol. Bydd hyn yn peri bod yr ymhlygiadau yn gyffelyb i Opsiwn 1
• Cyfran uwch o ddatblygu yn cael ei chyfeirio i'r lleoliadau gwledig  o dan yr opsiwn hwn (mwy nag opsiwn 1). Byddai hyn yn caniatáu i anghenion trigolion gwledig i newydd a datblygu economaidd

Opsiwn 4 ‘Twf Gwledig’- canoli twf yn yr aneddiadau gwledig

• Yn llai tebygol o beri bod patrymau teithio cynaliadwy yn ardal y cynllun, a byddai datblygiadau tai gwasgaredig yn arwain at gynnydd yn yr angen am deithio mwy ac ymhellach i ateb â gofynion dyddiol.
• Byddai hyn yn cael ei waethygu drwy fod y rhan fwyaf o gyflogaeth bresennol a chyflogaeth yn y dyfodol wedi ei lleoli ar y llain arfordirol, ac felly ni fyddai'r tai yn y lle iawn i hynny. A byddai hyn yn cael effaith ar deithio a'r amgylchedd.
• Gallai gefnogi hyfywdra'r mannau gwledig ond ar yr un pryd effeithio ar gymeriad presennol y cymunedau hyn. 

Opsiwn 5 a 6 ‘Aneddiad arfordirol newydd’ ac ‘Aneddiad gwledig newydd’

• Mae effeithiau allweddol yr opsiwn  hwn ynglŷn â maint o ddatblygu y dylid ei neilltuo i dref newydd i greu aneddiad newydd hyfyw, gyda mas critigol o boblogaeth i  gefnogi gwasanaethau. Gallai olygu na ellid datblygu unrhyw is-ardal arall yng Nghonwy 
• Byddai ardaloedd eraill yn cael eu hamddifadu o ddatblygiad. Gallai hynny achosi drwg effeithiau yn yr ardaloedd hynny, gan beri dirywiad mewn ambell i aneddiad. 
• Ceid patrymau teithio anghynaliadwy
• Byddai gofyn darn mawr o dir, gan y byddai aneddiad newydd yn annhebygol o fod yn cynnwys tir wedi ei ddatblygu eisoes. Byddai effeithiau potensial hyn ar fioamrywiaeth, tirwedd a cholli adnoddau pridd a mwynau. 

Mae nodyn wedi cael ei baratoi gan y Cyngor ar y ‘Cyfiawnhad i Hepgor y Safleoedd Datblygu bwriedig a Nodwyd yn CDLl Ebrill 2009 i’w archwilio gan y cyhoedd’. Mae’r nodyn yn ymddangos ym Mhapur Cefndir 35.

Rhwng Cynllun 2009 i’w archwilio gan y cyhoedd a chynllun 2010 mae adolygiad mawr o ddyraniadau wedi cael ei gynnal er mwy canfod cyfres newydd o safleoedd i’w dyrannu. Mae’r adolygiad hwn wedi bod yn gynhwysfawr, ond mae’n codi rhywfaint o bryder ynglŷn â natur gamarweiniol y dyraniadau blaenorol.  Gobeithir y bydd y dyraniadau safle newydd yn seiliedig ar dystiolaeth gadarnach, ac mae’n ymddangos fod hynny’n wir ar sail yr adolygiad o safleoedd ym Mhapur Cefndir 21 – Y Gallu i Ddarparu Safleoedd.

Roedd y dull o asesu safleoedd tai a chyflogaeth i’w dyrannu yng Nghynllun 2010 i’w archwilio gan y cyhoedd yn cynnwys amryw o gamau lle cafodd y safleoedd eu didoli i greu rhestr fer i’w hasesu’n fanwl. Mae Papur Cefndir 21 yn nodi methodoleg ac allbynnau’r broses asesu hon. Er nad yw’n rhan o’r AC allanol a gynhaliwyd gan Baker Associates, mae’n rhan o’r broses o arfarnu cynaliadwyedd. Mae dewis y safleoedd cywir yn hollbwysig er mwyn creu cynllun mwy cynaliadwy. 

Mae Tabl 7.1 yn dangos yr amcanion cynaliadwyedd a luniwyd ar gyfer yr AC ac yn cymharu’r rhain â’r meini prawf a ddefnyddir i ddewis safleoedd. Dengys y tabl y ceir ymdriniaeth dda â materion cynaliadwyedd wrth asesu safleoedd.  Gan hynny, dylai’r broses asesu safleoedd gynorthwyo i nodi’r safleoedd hynny a fyddai’n gwneud y cyfraniad mwyaf tuag at ddatblygu cynaliadwyedd. Er mwyn cynorthwyo’r gwaith o nodi nodweddion safleoedd cafwyd barn arbenigol ar ffurf mewnbwn gan randdeiliaid. Gofynnwyd am fewnbwn gan swyddogion awdurdod lleol (fel priffyrdd, cefn gwlad, treftadaeth ac ati) ac arbenigwyr allanol (fel cyflenwyr cyfleustodau, Asiantaeth yr Amgylchedd Cymru a Chyngor Cefn Gwlad Cymru).

Agwedd arall sy’n hanfodol wrth ddewis safleoedd oedd sicrhau bod y safleoedd a ddewiswyd ar gael i’w datblygu. Mae sicrhau y bydd safleoedd yn cael eu darparu go iawn yn agwedd hanfodol wrth greu cynllun cynaliadwy. Os bydd dyraniadau safle’n annibynadwy, amherir ar y gallu i sicrhau’r opsiynau twf a ddymunir, gyda’r potensial i amharu ar ddosbarthu twf mewn modd sy’n gydnaws â datblygu cynaliadwy.

Mae’r broses dewis safleoedd hefyd yn dyrannu safleoedd i ffrâm amser o fewn oes y cynllun neu’n eu nodi fel safleoedd wrth gefn. Ymddengys fod y rhan fwyaf o’r safleoedd wrth gefn wedi’u dewis am eu bod yn safleoedd maes glas yn hytrach na safleoedd tir llwyd. Fodd bynnag, ni nodir yr union broses ar gyfer pennu’r safleoedd hyn yn ‘safleoedd wrth gefn’. 

Casglodd yr AC ei bod yn ymddangos yn gyffredinol fod yr opsiynau a ffefrir i'r strategaeth yn mynd i barhau i dywys datblygiad yn ardal y cynllun mewn modd cyffelyb i'r modd sy'n digwydd yn barod, gan ganolbwyntio ar y trefi a’r pentrefi allweddol ar yr arfordir.

Mae’r arfarniad cynaliadwyedd yn cwestiynu maint y tir a ddyrennir ar gyfer tai a chyflogaeth, ac a yw’r maint hwnnw’n gydnaws â’r bwriad i geisio creu patrymau cydgysylltiedig o ddatblygiad sy’n fodd i gyflawni nodau’r cynllun. Mae’r CDLl wedi’i arwain gan yr economi, ac mae’n cynnwys ysgogiad cryf am dwf economaidd yn y Fwrdeistref Sirol.  Fodd bynnag, yn ôl astudiaethau cefndirol, mae’n bosibl na fydd y 6,800 o gartrefi newydd yn ddigon er mwyn cyflawni’r twf swyddi a amcenir. Gallai goblygiadau hyn gynnwys cynyddu’r angen i deithio, sy’n anghydnaws â datblygu cynaliadwy.

Dengys astudiaethau cefndirol hefyd ei bod hi’n bosibl na fydd 6,800 yn diwallu’r angen am dai fforddiadwy yn y Fwrdeistref Sirol. Yn sgil hyn, ceir goblygiadau cynaliadwyedd i gymunedau a’r gweithlu lleol, a gall y sefyllfa waethygu os na fydd nifer y swyddi’n cyfateb â nifer y cartrefi newydd.